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Immobilienwirtschaft
Inhaltsübersicht
I. Begriff und Besonderheiten der Immobilie als Wirtschaftsgut
II. Volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft
III. Erkenntnisstand immobilienwirtschaftlicher Forschung
IV. Immobilienökonomie als wissenschaftliche Disziplin
V. Kritische Würdigung
I. Begriff und Besonderheiten der Immobilie als Wirtschaftsgut
Im Zentrum der Immobilienwirtschaft steht die Immobilie, der Betrachtungsgegenstand dieser Forschungsdisziplin. Der Begriff „ Immobilie “ ist jedoch nicht einheitlich definiert – weder im allgemeinen Sprachgebrauch noch in den diversen Wirtschaftsdisziplinen, die sich mittelbar oder unmittelbar mit der Immobilie befassen. Zwar ist „ real estate [ ? ] space and money over time “ im Sinne einer wirtschaftlichen Betrachtung der Immobilie knapp und treffend formuliert, jedoch wird diese Reduktion der Immobilie auf eine „ Cashflow-Maschine “ den beteiligten Wissenschaften kaum gerecht (Phyrr, Stephen A. et al. 1989). Daher soll im Kontext eines interdisziplinären Verständnisses der Immobilienökonomie Folgendes unter dem Begriff „ Immobilie “ verstanden werden: Immobilien sind Wirtschaftsgüter, die aus bebauten Grundstücken mit dazugehörigen Gebäuden und Außenanlagen bestehen. Sie werden von Menschen im Rahmen physisch-technischer, rechtlicher, wirtschaftlicher und zeitlicher Grenzen für Produktions-, Handels-, Dienstleistungs- und Konsumzwecke genutzt (Bone-Winkel, Stephan/Schulte, Karl-Werner/Focke, Christian 2005).
Aus der vorangegangenen Begriffsabgrenzung ergibt sich, dass sich Immobilien wesentlich von anderen Wirtschaftsgütern unterscheiden (Bone-Winkel, Stephan 1994). Dabei sind die Hauptcharakteristika des Wirtschaftsgutes Immobilie Immobilität, Heterogenität, die Dauer des Entwicklungsprozesses, die Höhe des Investitionsvolumens und der Transaktionskosten, die Länge des Lebenszyklus und eine begrenzte Substituierbarkeit.
Die besonderen Eigenschaften des Wirtschaftsgutes Immobilie führen zu spezifischen Charakteristika des Immobilienmarktes – oder besser der Märkte für Immobilien, die sich sachlich und räumlich unterscheiden. Jedoch lassen sich für alle Teilmärkte einige gemeinsame Eigenschaften ausmachen: geringe Markttransparenz, Abhängigkeit von volkswirtschaftlichen Entwicklungen, geringe Anpassungselastizität an Marktveränderungen und Zyklizität.
II. Volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft
Um die volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft zu ermitteln, ist es sinnvoll, dem investitionstheoretischen Verständnis des ökonomischen Immobilienbegriffs zu folgen, bei dem sich der Wert einer Immobilie daran bemisst, mit welchem Preis der Markt den von ihr gestifteten Nutzen honoriert. Allerdings ist eine eindeutige Bestimmung der Bedeutung aufgrund der Vielschichtigkeit der Immobilienwirtschaft und der Verflechtung mit anderen Branchen oftmals schwierig. Auch die Nutzenstiftung des Raumes und seine marktliche Honorierung als Definitionsgrundlage lassen spezielle Fragestellungen offen.
In einer breiten Abgrenzung umfasst die Immobilienwirtschaft neben den Immobilienbeständen auch die bauausführende Wirtschaft, einschließlich der Planungsleistungen, sowie die Bodenbewirtschaftung und die Finanzierungsinstitutionen. Zur Immobilienwirtschaft gehören nicht nur Bauten bzw. Bauwerke, also von Wohngebäuden, privaten und staatlichen Nichtwohngebäuden sowie von Tiefbauten, sondern auch die Grundstücke auf denen diese errichtet sind, sowie Bauland (Ifo, 2005).
Immobilien spielen für private Anleger, institutionelle Investoren, Unternehmen, Kirchen sowie die öffentliche Hand eine herausragende Rolle. So hielten deutsche institutionelle Investoren in 2004 ca. 302 Mrd. Euro in Immobilien, während das private Haus- und Grundvermögen rund 3.800 Mrd. Euro betrug.
Während die Baubranche vor allem in Ostdeutschland nach der Wiedervereinigung einen deutlichen Aufschwung erlebte, ist die Bautätigkeit seit 1995 konstant rückläufig. Die deutsche Baubranche ist eine besonders konjunkturabhängige Branche. So wurden 2004 mehr als 10% des Bruttoinlandsproduktes für Bauinvestitionen verwendet (Statistisches Bundesamt, 2005). Dies belegt zum einen die bedeutsame Rolle der Baubranche im wirtschaftlichen Gefüge Deutschlands als auch den Einfluss auf die Entwicklung des Bruttoinlandsproduktes.
Die große volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft spiegelt sich auch in der Zahl der direkt Beschäftigten wieder. So waren im Jahr 2004 2,25 Mio. Menschen direkt in der Immobilienbranche tätig. Insgesamt sind deutlich über drei Mio. Arbeitsplätze und damit knapp 10% aller Arbeitsplätze direkt oder indirekt durch die Immobilienwirtschaft gesichert (Ifo, 2005).
Der Rückgang der Bauinvestitionen hat sich in 2004 mit -2,4% verlangsamt, wobei die Investitionen in Wohnbauten im Vergleich zu Investitionen in gewerbliche und öffentliche Hochbauten weniger stark zurückgingen (Statistisches Bundesamt, 2005). Ein weiterer Indikator für die immobilienwirtschaftliche Aktivität sind die jährlichen Transaktionen auf dem deutschen Grundstücksmarkt. 2004 wurden Immobilien im Wert von 114 Mrd. Euro übertragen, was einem weiteren Rückgang gegenüber dem Vorjahr um 4,5% entspricht (GEWOS, 2005).
Trotz der anhaltenden Schwäche der Bauindustrie liegt die Bautätigkeit in Deutschland im internationalen Vergleich auf einem durchschnittlichen Niveau. Bezüglich grenzüberschreitender Immobilieninvestitionen investieren deutsche Investoren zunehmend im Ausland, während internationale – vor allem angloamerikanische Finanzinvestoren – verstärkt in Deutschland investieren.
III. Erkenntnisstand immobilienwirtschaftlicher Forschung
Immobilienbezogene Themen haben seit etwa Anfang der 1990er-Jahre einen enormen Anstieg an Aufmerksamkeit erfahren. Die fundamentale wirtschaftliche Bedeutung der Branchen „ rund um die Immobilie “ verleitet berechtigterweise zu Fragen nach dem Stand der wissenschaftlichen Beschäftigung mit den Besonderheiten eines Lehr- und Forschungsgebietes, welches die Problemstellungen der Immobilienwirtschaft und angrenzender Sektoren zum Inhalt hat.
Wissenschaftstheoretisch wird ein Wirklichkeitsbereich wie die Auseinandersetzung mit der Immobilie zu einer Wissenschaft, wenn es gelingt, ihn abzugrenzen und mit Hilfe von Definitionen und Begriffen systematisch zu ordnen, um ihn anschließend planmäßig mit wissenschaftlichen Methoden zu untersuchen (Hennings, Gerd 2000).
In der amerikanischen Forschung haben sich zwei grundlegende Ansätze herausgebildet: der von Graaskamp vertretene „ Multidisciplinary Approach “ sowie der von Dasso/Woodward (1981) geprägte „ Financial Management Approach “ (Dasso, Jerome/Woodward, Lynn 1981). Im Verständnis von Graaskamp sind Immobilien von Menschen geschaffene Artefakte, die in einen psychologischen, sozialen und politischen Kontext eingebunden sind (Graaskamp, James A. 1991). Im Gegensatz dazu ist der Ansatz von Dasso/Woodward durch das Bemühen gekennzeichnet, mittels einer Beschränkung auf finanzwirtschaftliche, vornehmlich quantitative Aspekte eine klare Abgrenzung gegenüber anderen Wissenschaftsdisziplinen zu erreichen.
Bis Anfang der 1990er-Jahre befassten sich in Deutschland nur die Bauwirtschaftslehre und die Wohnungswirtschaftslehre mit immobilienbezogenen Themen (vgl. Pfarr, Karlheinz 1984; Schulte, Karl-Werner/Wahlbröhl, Victoria 1996; Möller, Dietrich-Alexander 2001). Jedoch behandeln diese Beiträge vornehmlich die funktions- oder institutionenspezifischen Einzelfragen und -probleme und lassen meist einen übergreifenden Bezugsrahmen zur Integration der wissenschaftlichen Bemühungen vermissen (Schäfers, Wolfgang 1997). Gründe für die wissenschaftliche Vernachlässigung der Immobilienwirtschaft sind neben den Charakteristika der Immobilie und des Immobilienmarktes eine mangelnde Differenzierungsbereitschaft in den Wirtschaftswissenschaften. Nichtsdestotrotz darf eine diesbezügliche Wissenschaftsdisziplin nicht in tradierten Denkweisen verharren, sondern muss auf einer innovativ-ganzheitlichen Perspektive aufbauen.
IV. Immobilienökonomie als wissenschaftliche Disziplin
Im Folgenden werden die konstituierenden Merkmale und das Rahmengerüst der Immobilienökonomie anhand des Hauses der Immobilienökonomie in wissenschaftspragmatischer Sichtweise benannt (vgl. Abb. 1). Im Mittelpunkt der Immobilienökonomie steht die Erklärung und Gestaltung realer Entscheidungen von mit Immobilien befassten Wirtschaftssubjekten mit dem Ziel, Entscheidungsprozesse zu unterstützen und durch Lösungshilfen zu deren Verbesserung beizutragen (Kirsch, Werner 1979). Die Immobilienökonomie befasst sich mit allen Arten von Immobilien über ihren gesamten Lebenszyklus und betrachtet Unternehmen, private Haushalte und die öffentliche Hand unter Wirtschaftlichkeits- und Ertragsaspekten. In diesem Sinne ist die Immobilienökonomie keine abgeschlossene, branchenbezogene Betriebswirtschaftslehre, sondern eine zu anderen Forschungsbereichen geöffnete Disziplin.
Abb. 1: Haus der Immobilienökonomie (Schulte, Karl-Werner 2005)
1. Interdisziplinäre Aspekte
Zwar bildet die Betriebswirtschaftslehre das Fundament der Immobilienökonomie, jedoch verleiht erst die Einbeziehung anderer Disziplinen die notwendige Stabilität und gibt einer wissenschaftlichen Auseinandersetzung Raum.
Hierbei bezieht sich die Anwendung der Betriebswirtschaft sowohl auf die Allgemeine BWL als auch auf die speziellen Betriebswirtschaftslehren, wie zum Beispiel die Bankbetriebslehre. Insofern geht es um die Übertragung von Erkenntnissen der BWL auf mit Immobilien befasste Wirtschaftssubjekte. Die Immobilienökonomie versteht sich ausdrücklich nicht als „ Branchen-BWL “ ; sie liefert Erkenntnisse nicht nur für Immobilienunternehmen, sondern auch für Private, den Staat, die Kirchen oder „ Non-Property Companies “ .
Die Volkswirtschaftslehre vermag für die Unternehmensführung wichtige Erkenntnisse zu generieren, da Entscheidungen über Immobilien in erheblichem Maße von gesamtwirtschaftlichen Größen wie der Inflationsrate und Steuersätzen beeinflusst werden. Auch die Schnittstellen zwischen der Immobilienökonomie und den Rechtswissenschaften sind umfangreich und vielfältig. Vor allem die Rechtsgebiete Grundbuchrecht, Mietrecht, privates und öffentliches Planungs- und Baurecht, Makler- und Steuerrecht wirken auf betriebswirtschaftliche Entscheidungen ein und berühren sowohl die funktionsspezifischen, phasenorientierten als auch die strategischen Aspekte (Schulte, Karl-Werner 2001). Mit Hinblick auf die unterschiedlichen Sichtweisen, z.B. zwischen dem „ Bird\'s Eye View “ des Stadtplaners und der Einzel-Perspektive des Projektentwicklers, besteht auch zwischen Stadtplanung und Immobilienökonomie interdisziplinärer Forschungsbedarf; als Stichwort seien hier Public Private Partnerships oder Urban Entertainment Center genannt. Weiter liegen viele Themen, wie ökologisches Bauen oder Nutzenoptimierung, an der Schnittstelle zwischen Ingenieurwesen und Immobilienökonomie.
2. Immobilientypologische Aspekte
Die immobilientypischen Aspekte beinhalten die Analyse, Strukturierung und Lösung von Problemen, die sich aus der Befassung mit einzelnen Immobilienarten ergeben. In einer stark vereinfachten Systematisierung soll in diesem Zusammenhang nach Gewerbe-, Wohn-, Industrie- und Sonderimmobilien unterschieden werden.
3. Institutionelle Aspekte
Im Hinblick auf die institutionellen Aspekte existiert ein breites Spektrum an Unternehmen in der Bau-, Immobilien- und Finanzwirtschaft, deren Management sich nach Führung, Organisation und Rechnungswesen unternehmenszweckbedingt mehr oder weniger stark unterscheidet. Die Institutionen werden hier grob eingeteilt in Immobilienprojektentwickler, Immobilieninvestoren, Bauunternehmen, Immobilienfinanzinstitutionen, Immobiliennutzer und Immobiliendienstleister. Zu den Immobiliendienstleistern gehören Planer, Projektsteuerer, Sachverständige, Makler, Berater, Facilities Manager/Immobilienverwalter wie auch Immobilienbetreiber.
a) Phasenorientierte Aspekte
Die Immobilien-Projektentwicklung umfasst das interdisziplinäre Management von planungs- und baubezogenen Wertschöpfungsprozessen im Lebenszyklus der Immobilie. Dazu gehören die Bausteine Akquisition, Nutzungskonzeption und Machbarkeitsanalyse, Baurechtschaffung, Eigen- und Fremdkapitalbeschaffung, Finanzierung, Marketing und Vermietung, Projektmanagement sowie die Verwertung der Immobilie. Das Bau-Projektmanagement hat die Funktion, die technischen, qualitativen, rechtlichen und wirtschaftlichen Ziele bei der Realisierung eines Immobilienprojektes zu erreichen.
Facilities Management umfasst die Wahrnehmung von Aufgaben im Rahmen der Erbringung technischer, kaufmännischer und infrastruktureller Dienstleistungen für Immobilienobjekte: Es geht jedoch über die isolierte Betrachtung von Immobilien hinaus, indem auf die Integration von Menschen, Immobilien, Anlagen und Einrichtungen abgestellt wird. b) Funktionsspezifische Aspekte
Immobilienanalysen stellen Informationsinstrumente dar, die direkt und indirekt das Erfolgspotenzial einer Immobilie bestimmen. Standortanalysen untersuchen die Charakteristika des Mikro- und Makrostandortes, während Marktanalysen sich mit der kurz bis mittelfristigen Angebots- und Nachfragesituation in räumlichen und sachlichen Teilmärkten auseinander setzen. Gebäudeanalysen konzentrieren sich auf die architektonische und technische Gestaltung der baulichen Anlagen. Wettbewerbsanalysen integrieren Standort-, Gebäude- und Marktanalyse, indem die relative Marktposition einer Immobilie im Vergleich zu direkten Konkurrenzimmobilien bestimmt wird.
In Deutschland wird bei der Immobilienbewertung der „ Verkehrswert “ von Immobilien „ durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre “ (§ 194 Baugesetzbuch).
Die Immobilieninvestition lässt sich als Planung und Kontrolle der langfristigen Festlegung finanzieller Mittel in Immobilien definieren. Hierbei sind direkte und indirekte Immobilienanlagen zu unterscheiden.
Die Immobilienfinanzierung umfasst vor allem die Planung, Beschaffung, Steuerung und Kontrolle von finanziellen Mitteln. Neben der traditionellen Immobilienfinanzierung durch Eigenkapital sowie erst- und/oder nachrangige Darlehen auf der Fremdkapitalseite, besteht ein Trend zu innovativen, strukturierten Finanzierungsformen wie hybrides Kapital, Joint Ventures oder Private Equity.
Das Immobilienmarketing ist die Gesamtheit aller strategischen und zielgerichteten Maßnahmen, die zur Entwicklung, Preisfindung und Verbreitung von Immobilien und/oder immobilienspezifischen Dienstleistungen dienen, um Austauschprozesse zur Zufriedenheit individueller und organisationaler Ziele herbeizuführen. c) Strategiebezogene Aspekte
Das Portfolio-Management umfasst die systematische Planung, Steuerung und Kontrolle eines Bestandes von Grundstücken und Gebäuden mit dem Ziel, Erfolgspotenziale aufzubauen und gliedert sich in die folgenden Bereiche:
Unter Corporate Real Estate Management (CREM) wird das aktive, ergebnisorientierte, strategische wie operative Management betriebsnotwendiger und nicht betriebsnotwendiger Immobilien verstanden. Als unternehmerische Führungskonzeption richtet es sich an „ Non-Property Companies “ .
Der Fokus des Public Real Estate Managements liegt auf einer Optimierung der Wirtschaftlichkeit des Immobilienbestandes. Hierbei müssen besonders die Belange der öffentlichen Auftragserfüllung berücksichtigt werden, die politische und verwaltungsorientierte Ziele flankieren.
Das Private Real Estate Management widmet sich dem ganzheitlichen Management von sich in Privateigentum befindlichen Immobilien. Es umfasst in seinem potenziellen Leistungsspektrum das Immobilienportfolio-, Projekt- und Objektmanagement und dient der zielgerichteten Gesamtvermögensoptimierung. In Ermangelung unterscheidbarer Abkürzungen wird die Abkürzung PREM sowohl für Public als auch Private Real Estate Management benutzt.
V. Kritische Würdigung
Die Immobilienwirtschaft hat eine herausragende Bedeutung für die deutsche Volkswirtschaft. Immobilien stellen den Großteil des produzierten Sachkapitals dar und haben eine große Relevanz insbesondere auch durch ihre Zusatzfunktionen als Altersvorsorge und -versorgung, wie auch als „ gebaute Umwelt “ . Vor dem Hintergrund der beschriebenen Vieldimensionalität von Immobilien, des ansteigenden Professionalisierungs- und Internationalisierungsgrades wird der Immobilienwirtschaft in Zukunft eine verstärkte Bedeutung zukommen. Die Immobilienökonomie als wissenschaftliche Disziplin verfolgt das Ziel, im deutschsprachigen Raum eine „ Property Profession “ zu schaffen, bei der Interdisziplinarität, Fachkompetenz und Berufsethik eine enge Verbindung eingehen. Aufgrund des langen Produktionsverlaufs, der hohen Lebensdauer sowie der Bindung von großen Kapitalbeträgen ist die Immobilienwirtschaft, insbesondere die Bauwirtschaft und die Nachfrage nach Immobilien(nutzungen), durch die schwache Konjunkturentwicklung betroffen.
Literatur:
Bone-Winkel, Stephan : Das strategische Management von offenen Immobilienfonds unter besonderer Berücksichtigung der Projektentwicklung von Gewerbeimmobilien, in: Schriften zur Immobilienökonomie, Band 1, hrsg. v. Schulte, Karl-Werner, Köln 1994
Bone-Winkel, Stephan/Schulte, Karl-Werner/Focke, Christian : Begriff und Besonderheiten der Immobilie als Wirtschaftsgut, in: Immobilienökonomie, Band 1, Betriebswirtschaftliche Grundlagen, hrsg. v. Schulte, Karl-Werner, 3. A., Oldenburg 2005, S. 3 – 26
Dasso, Jerome/Woodward, Lynn : Real Estate Education. Past, Present, and Future – The search for a Discipline, in: The Appraisal Journal, Bd. 49, H. 3/1981, S. 413 – 425
GEWOS, : GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA. 2005
Graaskamp, James A. : The Failure of the Universities to Teach the The Real Estate Process As an Interdisciplinary Art Gorm, in: Graaskamp on Real Estate, hrsg. v. Jarchow, Stephen P., Washington 1991, S. 51 – 67
Hennings, Gerd : Immobilienökonomie. Ein innovatives Lehr- und Forschungskonzept?, in: 10 Jahre ebs Immobilienakademie – Festschrift, hrsg. v. Schulte, Karl-Werner, Frankfurt am Main 2000, S. 48 – 57
Ifo, : Die volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft, Forschungsprojekt im Auftrag der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V., Wiesbaden 2005
Kirsch, Werner : Die verhaltenswissenschaftliche Fundierung der Betriebswirtschaftlehre, in: Wissenschaftstheoretische Grundfragen der Wirtschaftswissenschaften, hrsg. v. Raffée, Hans/Abel, Bodo, München 1979, S. 105 – 120
Möller, Dietrich-Alexander : Planungs- und Bauökonomie, Bd. 1: Grundlagen der wirtschaftlichen Bauplanung, 4., völlig überarb. A., München 2001
Pfarr, Karlheinz : Grundlagen der Bauwirtschaft, Essen 1984
Phyrr, Stephen A. : Real Estate Investment. Strategy, Analysis, Decisions, 2. A., New York 1989
Schäfers, Wolfgang : Strategisches Management von Unternehmensimmobilien. Bausteine einer theoretischen Konzeption und Ergebnisse einer empirischen Untersuchung, in: Schriften zur Immobilienökonomie, Band 3, hrsg. v. Schulte, Karl-Werner, Köln 1997
Schulte, Karl-Werner : Immobilienökonomie, Band 2, Rechtliche Grundlagen, 2. A., München, Oldenburg 2001
Schulte, Karl-Werner : Immobilieökonomie als wissenschaftliche Disziplin, in: Immobilienökonomie, Band I, Betriebswirtschaftliche Grundlagen, hrsg. v. Schulte, Karl-Werner, 3. A., München, Oldenburg 2005, S. 47 – 70
Schulte, Karl-Werner/Wahlbröhl, Victoria : Bauwirtschaft in der Betriebswirtschaftslehre, in: Baubetriebswirtschaftslehre in Theorie und Praxis, hrsg. v. Gesellschaft zur Förderung des deutschen Baugewerbes, , Bonn 1996, S. 7 – 32
Statistisches Bundesamt, : Bauen und Wohnen, Wiesbaden 2005
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